Comprar imóvel na Ucrânia vale a pena?

Será que é uma boa oportunidade comprar imóveis na Ucrânia antes da guerra acabar? Mercados estáveis oferecem poucas oportunidades, em contrapartida, mercados em crise podem oferecer propriedades com descontos de até 80%. Será que esse é o caso da Ucrânia?

Essa é a pergunta que vamos responder neste artigo.

Crise habitacional na Ucrânia

Segundo o Banco Mundial, 13% do estoque de habitações foi danificado ou destruído na guerra entre Rússia e Ucrânia, totalizando mais de 2,5 milhões de domicílios.

O financiamento de longo prazo necessário para o setor se reconstruir é calculado em mais de 84 bilhões de dólares.

Fora a guerra, outros fatores contribuem para a crise habitacional. Mais de 50% das casas na Ucrânia foram construídas há mais de 50 anos e o fundo habitacional do governo está com pouco dinheiro para financiar reformas e novas construções.

A dinâmica de baixa oferta e alta demanda

Devido à dinâmica da guerra, que afeta mais o lado oriental da Ucrânia, há massivas migrações dessas regiões para lugares mais seguros.

Por esse motivo, nos últimos 3 anos, algumas regiões ucranianas viram os preços dos imóveis aumentarem mais de 20%. Abaixo, podemos ver o crescimento do preço dos apartamentos no mercado secundário nos últimos 3 anos.

Regiões mais ao oeste, superaram a valorização até mesma da capital Kyiv, pois são vistas como mais seguras e estáveis. Ternopil, Lviv e Chernivtsi têm sido vistas como boas opções para pessoas mais pobres e a classe média.

Já a capital, tem recebido mais investimentos relacionados a imóveis de alto padrão, com bunkers e outras estruturas de segurança mais caras.

Repare também que há dados insuficientes na Crimeia, Donetsk e Luhansk, lugares em disputa na guerra, onde a liquidez para compra e venda é baixa e os preços instáveis.

Em áreas atualmente ocupadas pela Rússia, o governo russo está distribuindo os títulos de propriedade para os cidadãos, buscando repovoar a área. Ou seja, os ucranianos, se tudo continuar como está, perderão seus imóveis.

Risco x Retorno

O preço dos imóveis não está caindo, pelo contrário. E apesar disso, o risco de investir em um país em guerra continua altíssimo.

Vale ressaltar que os custos também são altos, o que inclui seguros mais caros que a média europeia, desabastecimentos constantes dependendo da região e um risco de que a sua propriedade seja confiscada pelo governo invasor.

Do outro lado, se a guerra acabar, veremos um enorme esforço de reconstrução e possíveis investimentos na Ucrânia, talvez até mesmo a entrada para a União Europeia. Contudo, o país precisará eliminar seus problemas crônicos de corrupção e diversificar sua indústria, que foi parcialmente destruída na guerra.

A saída do conflito não tornará automaticamente a Ucrânia um país rico e o preço dos imóveis pode inclusive cair, visto que mais áreas estarão disponíveis para desenvolvimento imobiliário.

Por estes motivos, os riscos de comprar uma casa em território ucraniano, mesmo em zonas de guerra ultrapassam qualquer valorização futura, que pode demorar anos para chegar e ainda imobilizar capital que poderia ser investido em outros bens.

Vale a pena comprar um imóvel na Ucrânia, agora?

A resposta simples: não para investimento.

Se você só pensa em investir, comprar um imóvel na Ucrânia pode ser extremamente arriscado e definitivamente não é algo que se mostra lucrativo em uma análise de risco x retorno.

Por outros motivos individuais, a análise fica mais complexa e dependerá de cada caso.

Em suma, investir agora na Ucrânia não vale à pena. É muito risco para um retorno indeterminado.