Enquanto imóveis em Dubai caem 20%, Bitcoin sobe desde o início da guerra

Na madrugada de 28 de fevereiro, quando os primeiros mísseis da Operação Epic Fury atingiram o Irã, o Bitcoin valia US$ 65.492. Hoje, 10 de março, está sendo negociado em torno de US$ 70.800, uma valorização de pouco mais de 8% desde o início do conflito, mesmo após ter tocado mínimas próximas de US$ 63.000 nos primeiros dias.

O Índice Imobiliário da Bolsa de Dubai (DFM Real Estate Index) fez o caminho inverso: saiu de 16.306 pontos em 27 de fevereiro para 13.353 na segunda-feira, 9 de março, uma queda de 18,1% em dez dias. Com isso, perdeu todos os ganhos acumulados em 2026 e ameaça reverter parte dos 15% de alta de 2025.

O que aconteceu com Dubai

Dubai passou anos se construindo como destino de capital global: tributação favorável, estabilidade aparente, mercado imobiliário em ciclo virtuoso. Em 2025, as transações imobiliárias no emirado atingiram cerca de AED 917 bilhões (aproximadamente R$ 1,28 trilhões), o maior volume da história da cidade, com mais de 270 mil negócios fechados, de acordo com dados da consultoria Anarock. Desde 2021, os preços residenciais haviam subido entre 60% e 75%.

Então o Irã disparou mísseis contra o aeroporto de Dubai, hotéis de luxo e áreas civis.

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A resposta imediata das autoridades financeiras foi fechar as bolsas de valores. Abu Dhabi Securities Exchange e Dubai Financial Market ficaram encerradas por dois dias completos para evitar uma venda em pânico, uma decisão sem precedentes históricos para um conflito regional, segundo análise do Al Jazeera.

Quando as bolsas reabriam, os limites de queda de 5% diários estavam sendo atingidos sistematicamente. A bolsa do Kuwait foi suspensa integralmente desde 1º de março.

A Emaar Properties, incorporadora por trás do Burj Khalifa, recuou de AED 17 para AED 13,30 — queda de 22%. No mercado secundário de luxo, um agregador de transações imobiliárias registrava reduções médias de 4,9% nos preços pedidos, com alguns imóveis sendo renegociados com desconto acima de 10% em relação aos valores de dias antes.

E a fuga era literal: a demanda por jatos particulares nos Emirados aumentou ao menos 300%, com pessoas pagando valores na casa dos seis dígitos para sair do país.

O que aconteceu com o Bitcoin

Na mesma janela, o Bitcoin (BTC) teve uma trajetória mais interessante do que a narrativa de “ativo de risco” costuma prever.

Nos primeiros quatro dias de conflito, o BTC subiu 12,1% — superando o petróleo bruto, que avançou 10,4% em função do fechamento do Estreito de Ormuz, e muito acima do ouro, que caiu 3% após um pico inicial de safe haven rapidamente revertido. A prata chegou a cair 10,2%. O S&P 500 ficou praticamente estável no período.

O Bitcoin recuou na sequência junto com o restante dos mercados de risco, tocando os US$ 63 mil em momentos de maior tensão. Mas não capitulou. Enquanto os imóveis de Dubai acumulavam perdas severas no curto prazo, o Bitcoin oscilou dentro de uma faixa normal e hoje retoma terreno.

Nesta terça-feira, 10 de março, o presidente Trump fez declarações sugerindo que a guerra com o Irã poderia terminar “rapidamente”. As bolsas americanas reagiram com alta e o Bitcoin acompanhou o movimento, sendo negociado próximo dos US$ 70.800 — de volta ao patamar pré-conflito. Desde o início de março, quase US$ 700 milhões entraram nos ETFs de Bitcoin americanos, sinalizando que instituições não recuaram de suas posições durante a crise.

A comparação que importa

Existe uma assimetria fundamental entre esses dois ativos que o episódio torna visível.

Os imóveis de Dubai eram percebidos como uma reserva de valor estável — ativos físicos, concreto, localização privilegiada. Mas essa estabilidade dependia de uma infraestrutura política e geográfica específica: paz regional, abertura de fronteiras, confiança de capital estrangeiro. Quando essa infraestrutura foi perturbada, o ativo físico ficou literalmente preso num mercado fechado, com liquidez travada por decreto governamental e preços despencando sem que os donos pudessem sair.

O Bitcoin não tem aeroporto para fechar, nem fronteira para bloquear. O BTC operou ininterruptamente durante todo o conflito, 24 horas por dia. Quem precisou de liquidez, teve. Quem quis comprar na queda, pôde. Quem quis vender, também pôde — sem que nenhuma autoridade pudesse interferir.

Isso não é argumento de que Bitcoin é “seguro”. É mais preciso dizer que ele tem um tipo diferente de risco — maior volatilidade de preço — em vez do risco que Dubai expôs: bloqueio de acesso, colapso de liquidez e dependência de decisões políticas externas.

Um professor de finanças da NYU ouvido pelo Al Jazeera resumiu bem o problema da decisão de fechar as bolsas: “Investidores não gostam de incerteza, e em momentos de estresse, liquidez é o que mais importa. Os Emirados simplesmente tiraram isso deles.” E completou: “Essa decisão tem o potencial de diminuir o status de Dubai como um grande mercado e enfraquecer a confiança dos investidores.”

O que isso muda

A guerra está em andamento e os dados ainda são incompletos. Se Trump conseguir encerrar o conflito rapidamente, os mercados tradicionais vão recuperar parte das perdas e Dubai vai se reanimar. O Bitcoin, por sua vez, pode continuar correlacionado com o apetite de risco global e recuar junto com ações se o cenário piorar.

Mas o experimento já foi feito. Em dez dias de guerra real, num dos piores cenários geopolíticos da região em décadas, o ativo que todo mundo chama de volátil ficou positivo, líquido e acessível. O ativo que todo mundo chamava de seguro fechou as portas e perdeu um quinto do seu valor.