¿Merece la pena comprar una propiedad en Ucrania?

¿Es una buena oportunidad comprar propiedades en Ucrania antes de que acabe la guerra? Los mercados estables ofrecen pocas oportunidades, mientras que los mercados en crisis pueden ofrecer propiedades con descuentos de hasta 80%. Podría ser este el caso de Ucrania?

Esa es la pregunta que vamos a responder en este artículo.

Crisis inmobiliaria en Ucrania

Según Banco Mundial, 13% de las viviendas resultaron dañadas o destruidas en la guerra entre Rusia y Ucrania, en total más de 2,5 millones de hogares.

La financiación a largo plazo necesaria para la reconstrucción del sector se estima en más de 84.000 millones de dólares.

Además de la guerra, otros factores contribuyen a la crisis de la vivienda. Más del 50% de las casas de Ucrania se construyeron hace más de 50 años y el fondo de vivienda del gobierno carece de dinero para financiar renovaciones y nuevas construcciones.

La dinámica de la baja oferta y la alta demanda

Debido a la dinámica de la guerra, que afecta sobre todo a la parte oriental de Ucrania, se están produciendo migraciones masivas desde estas regiones a lugares más seguros.

Por esta razón, en los últimos 3 años, algunas regiones ucranianas han visto aumentar el precio de la vivienda en más de 20%. A continuación puedes ver el crecimiento del precio de los pisos en el mercado secundario en los últimos 3 años.

Las regiones situadas más al oeste han superado incluso a la capital, Kiev, ya que se consideran más seguras y estables. Ternopil, Lviv y Chernivtsi se consideran buenas opciones para los más pobres y la clase media.

La capital, por su parte, ha recibido más inversiones relacionadas con propiedades de alto standing, con búnkeres y otras estructuras de seguridad más caras.

También hay que tener en cuenta que no hay datos suficientes en el Crimea, Donetsk y Luhansk, en la guerra, donde la liquidez para comprar y vender es baja y los precios inestables.

En las zonas actualmente ocupadas por Rusia, el gobierno ruso está distribuyendo títulos de propiedad a los ciudadanos en un intento de repoblar la zona. En otras palabras, si todo sigue como hasta ahora, los ucranianos perderán sus propiedades.

Riesgo x Rentabilidad

Los precios inmobiliarios no están bajando, al contrario. Y a pesar de ello, el riesgo de invertir en un país en guerra sigue siendo extremadamente alto.

Hay que tener en cuenta que los costes también son elevados: seguros más caros que la media europea, escasez constante según la región y riesgo de que el gobierno invasor confisque tus bienes.

Por otro lado, si la guerra termina, veremos un enorme esfuerzo de reconstrucción y posibles inversiones en Ucrania, quizá incluso la entrada en la Unión Europea. Sin embargo, el país tendrá que eliminar sus problemas crónicos de corrupción y diversificar su industria, parcialmente destruida en la guerra.

La salida del conflicto no convertirá automáticamente a Ucrania en un país rico, y los precios de la vivienda pueden incluso bajar a medida que haya más zonas disponibles para el desarrollo inmobiliario.

Por estas razones, los riesgos de comprar una casa en territorio ucraniano, incluso en zonas de guerra, pesan más que cualquier revalorización futura, que podría tardar años en llegar y además inmovilizar un capital que podría invertirse en otros activos.

¿Merece la pena comprar una propiedad en Ucrania ahora?

La respuesta es sencilla: no para inversión.

Si sólo está pensando en invertir, la compra de propiedades en Ucrania puede ser extremadamente arriesgada y definitivamente no es algo que resulte rentable en un análisis de riesgo frente a rentabilidad.

Para otros motivos individuales, el análisis es más complejo y dependerá de cada caso.

En resumen, invertir en Ucrania ahora mismo no merece la pena. Es demasiado riesgo para un rendimiento indeterminado.