Mientras el sector inmobiliario de Dubai cae 20%, Bitcoin sube desde el inicio de la guerra

En las primeras horas del 28 de febrero, cuando los primeros misiles de la Operación Furia Épica impactaron en Irán, el Bitcoin valía $ 65.492 dólares. Hoy, 10 de marzo, cotiza en torno a los 70.800 US$, lo que supone una revalorización de algo más de 8% desde el inicio del conflicto, incluso después de tocar mínimos cercanos a los 63.000 US$ en los primeros días.

El índice inmobiliario de Dubai (DFM Real Estate Index) dio marcha atrás: pasó de 16.306 puntos el 27 de febrero a 13.353 el lunes 9 de marzo, lo que supone una caída de 18,1% en diez días. Como consecuencia, perdió todas las ganancias acumuladas en 2026 y amenaza con invertir parte de la subida de 15% de 2025.

¿Qué ha sido de Dubai?

Dubái lleva años construyéndose como destino mundial de capitales: fiscalidad favorable, estabilidad aparente, un mercado inmobiliario en un círculo virtuoso. En 2025, las transacciones inmobiliarias en el emirato alcanzaron unos 917.000 millones de AED (aproximadamente 1,28 billones de R$), el mayor volumen de la historia de la ciudad, con más de 270.000 operaciones cerradas, según datos de la consultora Anarock. Desde 2021, los precios residenciales habían subido entre 60% y 75%.

A continuación, Irán disparó misiles contra el aeropuerto de Dubai, hoteles de lujo y zonas civiles.

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La respuesta inmediata de las autoridades financieras fue cerrar las bolsas. Abu Dhabi Securities Exchange y Dubai Financial Market permanecieron cerrados durante dos días completos para evitar las ventas de pánico, una decisión sin precedentes para un conflicto regional, según un análisis de Al Jazeera.

Cuando se reabrieron las bolsas, se estaban alcanzando sistemáticamente los límites diarios de caída 5%. La bolsa de Kuwait está totalmente suspendida desde el 1 de marzo.

Emaar Properties, la promotora que está detrás del Burj Khalifa, cayó de 17 a 13,30 AED, lo que supone un descenso de 22%. En el mercado secundario de lujo, un agregador de transacciones inmobiliarias registraron reducciones medias de 4,9% en los precios de venta, y algunas propiedades se renegociaron con un descuento de más de 10% en comparación con los valores de días antes.

Y el vuelo fue literal: la demanda de jets privados en los Emiratos aumentó al menos 300%, personas que pagan sumas de seis cifras para abandonar el país.

Qué ha pasado con Bitcoin

En la misma ventana, Bitcoin (BTC) tuvo una trayectoria más interesante de lo que suele predecir la narrativa del “activo de riesgo”.

En los cuatro primeros días del conflicto, El BTC subió 12,1%, superando al crudo, que avanzó 10,4% debido al cierre del estrecho de Ormuz, y superando con creces al oro, que cayó 3% después de que un repunte inicial de refugio seguro se invirtiera rápidamente. La plata llegó a caer 10,2%. El S&P 500 se mantuvo prácticamente plano durante el periodo.

Bitcoin luego se retiró junto con el resto de los mercados de riesgo, rozando los 63.000 US$ en los momentos de mayor tensión. Pero no capituló. Mientras que el inmobiliario de Dubai acumuló graves pérdidas a corto plazo, Bitcoin osciló dentro de un rango normal y hoy recuperó terreno.

Este martes, 10 de marzo, el presidente Trump hizo declaraciones sugiriendo que la guerra con Irán podría terminar “rápidamente”. Los mercados bursátiles estadounidenses reaccionaron con una subida y el Bitcoin hizo lo propio, cotizando cerca de los 70.800 dólares, de nuevo a su nivel anterior al conflicto. Desde principios de marzo, casi 700 millones de USD han entrado en ETF de Bitcoin estadounidenses, lo que indica que las instituciones no se han retirado de sus posiciones durante la crisis.

La comparación que importa

Existe una asimetría fundamental entre estos dos activos que el episodio hace visible.

La propiedad en Dubai se percibía como un depósito de valor estable - activos físicos, hormigón, una situación privilegiada. Pero esta estabilidad dependía de una infraestructura política y geográfica específica: paz regional, fronteras abiertas, confianza en el capital extranjero. Cuando esta infraestructura se interrumpió, el activo físico quedó literalmente atrapado en un mercado cerrado, con liquidez paralizada por decreto gubernamental y los precios caen en picado sin que los propietarios puedan marcharse.

Bitcoin no tiene aeropuertos que cerrar ni fronteras que bloquear. La BTC funcionó ininterrumpidamente durante todo el conflicto, las 24 horas del día. Los que necesitaban liquidez la tuvieron. Los que querían comprar en otoño pudieron hacerlo. Los que querían vender también pudieron hacerlo, sin que ninguna autoridad pudiera interferir.

Esto no es un argumento de que Bitcoin sea “seguro”. Es más exacto decir que tiene un tipo de riesgo diferente -mayor volatilidad de precios- que el riesgo que ha expuesto Dubai: bloqueo del acceso, colapso de la liquidez y dependencia de decisiones políticas externas.

Un profesor de finanzas de la NYU escuchado por Al Jazeera resumió bien el problema de la decisión de cerrar las bolsas: “A los inversores no les gusta la incertidumbre, y en tiempos de estrés, la liquidez es lo que más importa. Los Emiratos simplemente se lo arrebataron”. Y añadió: “Esta decisión tiene el potencial de disminuir el estatus de Dubai como mercado importante y debilitar la confianza de los inversores.”

¿Qué cambia?

La guerra continúa y los datos aún están incompletos. Si Trump consigue poner fin al conflicto rápidamente, los mercados tradicionales recuperarán parte de sus pérdidas y Dubái se reactivará. El bitcoin, por su parte, podría seguir correlacionado con el apetito global por el riesgo y retroceder junto con la renta variable si el escenario empeora.

Pero el experimento ya se ha realizado. En diez días de guerra real, en uno de los peores escenarios geopolíticos de la región en décadas, el activo que todos llaman volátil se convirtió en positivo, líquido y accesible. El activo que todos llamaban seguro cerró sus puertas y perdió una quinta parte de su valor.